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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association des Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

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Pouvoirs du syndic et demandes de provision sur charges

Le syndic peut exiger le versement :

De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;

Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.

Les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents. Voir : Cass. 3ème civ. 22 sept. 2010 (pourvoi n°09-16678)

En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;

De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

De provisions spéciales éventuellement décidées par l'assemblée générale en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés.

L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis.

Voir : article 35 du Décret du 17 mars 1967

Mandat du syndic de copropriété


Sauf disposition contraire, les décisions d'assemblées générales des copropriétaires sont immédiatement exécutoires, à l'instant même du résultat du vote.

Toutefois, la décision nommant le nouveau syndic peut reporter le point de départ de son mandat après la fin de la réunion de l'assemblée générale.

Voir : C.cass.3è ch.civ. 9 juin 2010 (pourvoi n°08-19696)

Voir  : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Action en justice du syndic de copropriété au nom du syndicat

  • Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Une régularisation de la procédure est possible à condition qu'elle intervienne avant l'expiration du délai de prescription.

Voir :  Cass. civ. 3ème 13 janv. 2010   et  article 55 du Décret du 17 mars 1967
  • En revanche, le syndic peut défendre à une procédure sans habilitation. Le syndic représentant le syndicat des copropriétaires peut interjeter appel d'une décision de justice sans autorisation  parce que la défense inclue l'exercice des voies de recours.
Voir : Cass. civ. 3ème 7 sept. 2010 (pourvoi n°09-16391)
  • La décision de donner pouvoir au syndic pour agir en justice est valablement adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
  • Cette autorisation d'agir en justice donnée au syndic doit comporter l'indication de la nature des dommages qui nécessitent l'engagement d'une action en justice.
Voir : Cass. 3ème civ. 19 févr. 2013 (pourvoi n°11-22588)
  • L'habilitation pour agir en justice ne peut être donnée qu'au syndic, seul représentant légal du syndicat, ou à un administrateur provisoire de la copropriété.
  • Le syndic est chargé de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
La responsabilité personnelle du syndic peut être recherchée et ce dernier condamné au paiement de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par un copropriétaire lorsqu'il n'a pas fait le nécessaire pour mettre fin rapidement aux désordres.

Changement de syndic et transmission des documents


  • En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, les documents ci-après :
- la situation de trésorerie,

- la totalité des fonds immédiatement disponibles,

- l'ensemble des documents et archives du syndicat .
  • Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il a remis l'ensemble des documents et fonds qu'il détient pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Voir : Cass. 3è civ. 29 mars 2011 (pourvoi n°10-14159)  et  article 1315 du Code civil

Cession de lot et notification au syndicat des copropriétaires


La cession d'un lot de copropriété doit être notifiée au syndic par :

- le copropriétaire lui-même,

- le notaire qui établit l'acte,

- l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire qui réalise, atteste, constate le transfert de propriété ou  la constitution d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation.

A défaut, l'acte n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

Voir : article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Voir : Cass. 3è civ. 7 sept. 2010 (pourvoi n°09-11158)


Dépenses des syndics de copropriété et information des copropriétaires

  • L'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose au syndic de notifier aux copropriétaires, avec l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes du syndicat des copropriétaires, l'état financier de ce dernier ainsi que son compte de gestion général.
  • En revanche, les textes n'imposent pas au syndic d'envoyer à chaque copropriétaire l'état détaillé des dépenses au titre de l'exercice comptable clos, mentionnant pour chaque dépense son objet, son montant et son bénéficiaire.
Pendant cette période, le syndic a l'obligation de tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré.
  • Les conditions d'exercice du droit de consultation des pièces justificatives ainsi reconnu à tout copropriétaire sont différentes selon qu'une assemblée générale antérieure s'est ou non prononcée sur les modalités de consultation.