Droits du propriétaire du terrain auquel la servitude est due

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude (fonds servant) ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode :

- il ne peut changer l'état des lieux,

- il ne peut transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Si cette assignation primitive est devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds (fonds dominant) un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits et celui ci ne pourrait pas le refuser.

Voir : article 701 du Code civil

Rétablissement d'une servitude de passage

La suppression par le fonds servant d'une ou plusieurs servitudes conventionnelles ne peut trouver de sanction que dans le rétablissement de la servitude sans que le déplacement d'assiette puisse constituer a posteriori un moyen pour le propriétaire du fonds servant d'échapper à la sanction du droit réel transgressé.

Le propriétaire d'un fonds servant qui, sans l'accord du propriétaire du fonds dominant, modifie les lieux et rend ainsi impossible l'exercice d'une servitude conventionnelle de passage (servitude établie par le fait de l'homme) ne peut invoquer les dispositions de l'article 701, alinéa 3, du code civil, relatives à la modification de l'assiette de la servitude.

Le bénéficiaire de la servitude peut solliciter devant le président du tribunal de grande instance la cessation du trouble manifestement illicite et obtenir en référé le rétablissement de la servitude de passage.

Voir : C. cass. 3ème ch. civ. 8 juil.2009 (pourvoi n°08-15763)

Voir aussi : article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile

Déplacement de l'assiette de la servitude de passage

Lorsque l'assiette de la servitude conventionnelle de passage a été déplacée, les juges doivent rechercher si le nouveau passage offert au propriétaire du fonds dominant est aussi commode que l'ancien pour l'exercice de ses droits.

Voir : C. cass.3ème ch. civ. 4 nov. 1998 (pourvoi n°96-17320)

Servitudes du fait de l'homme et opposabilité à l'acquéreur d'un terrain

Une servitude créée par l'homme est opposable à l’acquéreur du terrain grevé (fonds servant) si :

- elle a été publiée à la conservation des hypothèques ou

- l'acte d’acquisition en fait mention ou

- l'acquéreur en connaissait l’existence au moment de la vente.

Voir : Cass. 3ème ch. civ. 16 septembre 2009

Voir : Cass. civ. 3ème 16 mars 2011 (pourvoi n°10-13771) : une servitude conventionnelle est opposable à l'acquéreur même en l'absence de publication à la conservation des hypothèques.

Servitude et exercice de tour d'échelle

L'exercice du tour d'échelle est le droit exceptionnel consenti à un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin pour procéder à des réparations sur son propre terrain.

Ce n'est pas une servitude de passage mais une occupation très temporaire.

En l'absence de servitude conventionnelle et légale de tour d'échelle et en vertu des obligations normales de voisinage, le propriétaire d'un mur peut être autorisé en cas de nécessité à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d'effectuer des réparations indispensables.

Voir : Cass. 3ème civ. 15 févr. 2012 (pourvoi n°10-22899) : pour réaliser des travaux de toiture

Il a été jugé que le refus, par le voisin, de ce passage temporaire qui constitue une obligation de voisinage peut constituer un abus de droit.

Une servitude de tour d'échelle, en revanche, a un fondement contractuel et son existence doit être consacrée dans un titre.

Voir : C. cass. 3ème ch. civ. 15 avril 1982 (pourvoi n°80-17108)

Voir : article 691 du Code civil

Servitudes du fait de l'homme établies par convention

Les propriétaires peuvent établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble.

Les servitudes établies par le fait de l'homme dans une convention ne peuvent être imposées qu'à un fonds et pour un fonds et pourvu qu'elles n'aient rien de contraire à l'ordre public.

Ces servitudes ne peuvent être imposées ni au propriétaire du terrain ni en faveur du propriétaitre du terrain.

Par ex. : l'obligation pour le propriétaire du fonds servant (fonds qui supporte la charge de la servitude) d'accomplir une prestation positive doit pouvoir être accomplie par tous les propriétaires successifs de ce fonds.

L'usage et l'étendue de ces servitudes conventionnelles se règlent par le titre qui les constitue :

Par ex. : une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

Voir : C. cass.3è ch. civ. 8 avr. 2010 (pourvoi n°09-65261)

A défaut d'acte constitutif de servitude (acte notarié publié à la conservation des hypothèques), l'usage et l'étendue de ces servitudes établies par le fait de l'homme se réglent par les articles 687 à 689 du Code civil.

Voir : article 686 du Code civil

Voir aussi : articles 687 à 689 du Code civil

Servitudes par destination du père de famille

La constitution d'une servitude par destination du père de famille suppose que deux terrains, actuellement divisés, avaient à l'origine un propriétaire commun.

C'est la séparation des deux fonds qui a entraîné la création d'une servitude.

Dans ce cas, le titre (convention passée chez un notaire et publiée à la conservation des hypothèques) n'est pas nécessaire.

La destination du père de famille est un mode d'établissement des servitudes du fait de l'homme.

Voir : article 693 du Code civil

Comme pour les servitudes établies par convention (autre mode d'établissement des servitudes du fait de l'homme), les servitudes par destination du père de famille ne doivent pas être contraires à l'ordre public, ni imposées à la personne, ni en faveur de la personne.

Celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille doit produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux fonds et établir qu'il ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude.

Voir Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 septembre 2009

Voir aussi : articles 694 et 1315 du Code civil