• Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

• A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au Préfet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

• Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aucun délai n'est imposé au locataire pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Voir : Cass. 3ème civ. 16 févr. 2011 (pourvoi n°10-14945)

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En revanche, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

• Le commandement de payer doit mentionner la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

• Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.

A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

• La notification au Préfet de l'assignation aux fins de constat de la résiliation  doit être effectuée en  cas  d'assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

La notification au Préfet s'impose également en cas de demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

En revanche, quand c'est le locataire qui signifie au bailleur que le bail est résilié et que l'action introduite par le bailleur ne tend pas au constat de la résiliation du bail mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre, la notification au Préfet n'est pas requise.

Voir : Cass. civ. 3ème 23 mars 2011 (pourvoi n°09-68942)

Voir : article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Voir : article 1244-1 du Code civil   et  article 1244-2 du Code civil

• La résiliation judiciaire (qui met fin au contrat de bail pour l'avenir) est appréciée souverainement par les juges du fond en fonction de la gravité des manquements relevés au jour du jugement :
  

• La résiliation judiciaire du bail d'habitation  ne produit effet qu'à compter du jugement qui la prononce.

• Le preneur a l'obligation de rendre le logement prêté après s'en être servi.

• En conséquence, lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'un terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.