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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association des Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

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Clause résolutoire insérée au bail

  • Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

  • A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au Préfet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

  • Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de  l'article 1244-1 du Code civil  au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aucun délai n'est imposé au locataire pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Voir : Cass. 3ème civ. 16 févr. 2011 (pourvoi n°10-14945)

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

En revanche, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

  • Le commandement de payer doit mentionner la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

  • Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.

A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

  • La notification au Préfet de l'assignation aux fins de constat de la résiliation  doit être effectuée en  cas  d'assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

La notification au Préfet s'impose également en cas de demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

En revanche, quand c'est le locataire qui signifie au bailleur que le bail est résilié et que l'action introduite par le bailleur ne tend pas au constat de la résiliation du bail mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre, la notification au Préfet n'est pas requise.

Voir : Cass. civ. 3ème 23 mars 2011 (pourvoi n°09-68942)

Voir : article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Voir : article 1244-1 du Code civil   et  article 1244-2 du Code civil

Manquements aux obligations du bail et résiliation


Le contrat de location peut être résilié à la suite de la perte du logement loué (par ex. incendie) et du manquement respectif du bailleur et du locataire de remplir leurs engagements.

Voir : Article 1741 du Code civil

Voir : C. cass.3ème ch. civ. 4 mai 1994 (pourvoi n°92-10292)

Résiliation en fonction de la gravité des atteintes au bail


  • La résiliation judiciaire (qui met fin au contrat de bail pour l'avenir) est appréciée souverainement par les juges du fond en fonction de la gravité des manquements relevés au jour du jugement :
Par ex. les retards répétés dans le paiement du loyer constituent un manquement grave à l'obligation du locataire de paiement régulier de son loyer.

Voir : Cass.3è civ. 4 mai 2010 (pourvoi n°09-13633)
  • La résiliation judiciaire du bail d'habitation  ne produit effet qu'à compter du jugement qui la prononce.

Résiliation judiciaire et cession du bail


Le locataire cessionnaire du bail est contractuellement tenu des obligations du locataire cédant en vertu du contrat de cession de bail.

Cependant, le bailleur ne peut obtenir obtenir la résiliation du bail pour les manquements du précédent locataire dès lors que les dégradations des locaux loués ont été constatées avant l'entrée dans les lieux du cessionnaire du bail.

Voir : Cass.3è civ. 30 juin 2010 (pourvoi n°09-13754)

Voir : article 1730 du Code civil   et article 1732 du Code civil

Rejet de la demande en résolution du bail en cas de congé accepté


La demande en résolution (qui a un effet rétroactif) d'un bail qui a déjà expiré en vertu d'un congé accepté par celui auquel il a été donné doit être rejetée.

La cour d'appel, qui a constaté que la convention des parties avait pris fin avant que ne soit formée la demande reconventionnelle tendant à sa résolution, en a exactement déduit que devait être rejetée la demande en résolution d'un bail expiré en vertu d'un congé accepté.

Voir  : C. cass.3è ch. civ. 19 mai 2010 (pourvoi n°09-13296)

Prêt d'un bien immobilier et obligation de restitution

  • Le preneur a l'obligation de rendre le logement prêté après s'en être servi.
  • En conséquence, lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'un terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable.
Par ex. :  le prêt à titre gratuit et perpétuel d'un bien immobilier peut toujours être résilié après respect d'un délai de préavis conforme aux usages locaux.

Voir : C. cass. 1ère ch. civ. 3 juin 2010 (pourvoi n°09-14633)

Voir : Cass. 1ère civ. 2 juil. 2014 (pourvoi n°13-17532)

Voir aussi : article 1875 du Code civil   et article 1888 du Code civil