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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
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B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

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praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

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Règlement de copropriété et droits des copropriétaires

 
  • Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Par exemple : la clause restrictive à l'exercice de location en meublé ne revêt aucun caractère illicite si  elle participe de la définition de la destination de l'immeuble et des conditions de son habitation.  Voir : Cass. 3ème civ. 25 avr. 2006 (pourvoi n°05-13096)
  • Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Il fixe également, sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Voir : C. cass. 3è ch. civ. 9 juin 2010 (pourvoi n°09-14206)

Voir  : article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Règlement de copropriété et modification


Le règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision prise en assemblée générale des copropriétaires.

Voir : Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 (pourvoi n°10-18220)

Voir :  article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965   article 17 alinéa 1er  et   article 43

Règlement de copropriété et clause réputée non écrite


Le juge qui déclare non écrite une clause d'un règlement de copropriété doit prononcer l'annulation de la décision d'assemblée générale prise en application de cette clause.

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Voir : Cass. civ. 3ème 28 avril 2011 (pourvoi n°10-20514)

Voir : Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 (pourvoi n°10-15891) : la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat est réputée non écrite. La restriction des droits des copropriétaires sur les parties privatives n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble.

Voir : loi  n°65-557 fu 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Règlement de copropriété et répartition inégalitaire des charges


Le juge peut réputer non écrite la clause d'un règlement de copropriété relative à la répartition des charges à condition qu'il constate que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Voir : Cass. 3è civ. 9 juin 2010 (pourvoi n°09-13067)

Voir : article 43 de la loi du 10 juillet 1965

En savoir plus : recours contre la répartition des charges de copropriété

Règlement de copropriété et locataires


Les obligations nées du règlement de copropriété sont opposables au locataire.

Quand le règlement de copropriété prévoit que les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, le locataire commet une faute en réalisant les travaux de façade sans demander au préalable l'autorisation de l'assemblée générale.

Le propriétaire ne pouvait lui-même autoriser son locataire; il devait saisir l'assemblée des copropriétaires d'une demande d'autorisation.

Voir  : C. cass. 3è ch.civ. 14 avril 2010 (pourvoi n°09-13315)

Règlement de copropriété et licenciement du gardien d'immeuble


Une clause du règlement de copropriété peut instaurer une procédure d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires avant le licenciement du personnel du syndicat des copropriétaires.

Cette clause emporte engagement unilatéral du syndicat dont les salariés peuvent se prévaloir.

Une telle procédure constitue une garantie de fond accordée au gardien d'immeuble et son inobservation par le syndic a pour effet de rendre sans cause réelle et sérieuse son licenciement.

Voir : Cass. Assemblée plénière, 5 mars 2010 (pourvoi n°08-42843 08-42844)