Frais et honoraires engagés au titre du recouvrement des charges de copropriété

Sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En onséquence, les juges ne peuvent mettre à la charge d'un copropriétaire les frais et honoraires afférents aux procédures diligentées à son encontre par le syndicat, sans rechercher quels étaient ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Voir : C. cass. 3ème ch. civ. 7 oct. 2009, pourvoi n° 08-19.001 et C.cass.2è civ. 20 mai 2010 (pourvoi n°09-67591)

Voir aussi : article 32, alinéa 3, de la loi du 9 juillet 1991

Ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d'appel qui met à la charge d'un copropriétaire des frais d'huissier de justice, de relance et d'avocat exposés par le syndic pour le recouvrement des charges, sans rechercher si ces frais étaient nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Voir C. cass. 3ème ch. civ. 7 oct. 2009, pourvoi n° 08-19.631

Répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur

A l'occasion de la vente d'un bien immobilier :

Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Voir : article 6-2 du Décret du 17 mars 1967

Voir aussi : article 14-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965

Charges de copropriété et refus de paiement

Un copropriétaire n'est plus en droit de refuser de régler sa quote-part de charges lorsque les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il n'a pas contesté le procès-verbal de l'assemblée qui a voté cette approbation.

Ce copropriétaire pourrait, le cas échéant, invoquer le fait que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

Voir : Cass. civ. 3ème 1er déc. 2010 (pourvoi n°09-72402)

Contribution aux charges d’escalier dans les copropriétés

Le règlement de copropriété ne peut dispenser les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges d’entretien des escaliers auxquels ils ont accès lorsque ceux-ci ne sont pas classés parmi les parties communes spéciales.

Voir Cass. 3^e civ., 6 mai 2003, (pourvoi n° 02-10828)

Voir aussi : Répartition des charges de copropriété sur service-public.fr

Voir aussi : Recouvrement des charges de copropriété sur service-public.fr

Répartition des charges de réparation et d'entretien d'un ascenseur

Les charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur sont réparties au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes et en fonction de l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement.

En effet, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Voir : C.cass. 3è ch.civ. 23 juin 2010 (pourvoi n°09-67529)

Voir : article 10 loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Provisions versées par les copropriétaires et arriéré de charges

Pour faire face aux dépenses courantes de maintien, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, l'assemblée générale des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et devenues exigibles.

Voir : Cass. civ.3ème, 22 sept. 2010 (pourvoi n°09-16678)