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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association des Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

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Fax: 04 93 73 67 34

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Atteinte aux parties communes et action en justice


  • Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic peut seul agir pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble lorsqu'un tiers porte atteinte aux parties communes sans causer de préjudice propre aux copropriétaires dans la jouissance de leurs parties privatives ou des parties communes.
Voir  :  C. cass. 3ème ch. civ. 17 janv. 2007

  • Néanmoins, tout copropriétaire peut agir seul en justice pour obtenir le respect du règlement de copropriété et la réparation du préjudice résultant d'une atteinte à la jouissance de son lot.
Il doit alors en informer le syndic. Une copie de l'assignation délivrée par un copropriétaire qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot doit être adressée par l'huissier de justice au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Voir : article 15 alinéa  2 de la loi du 10 juillet 1965    article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Voir : Cass. 3ème civ. 29 mars 2011 (pourvoi n°10-16487)

Entretien des parties communes

  • Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Les dommages subis par un copropriétaire, qui ont pour origine un défaut d'entretien des parties communes, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires : Cass. civ. 2ème 6 oct. 2011 (pourvoi n°10-10001)

Ces dommages doivent donc être remboursés par l'assurance du syndicat des copropriétaires : article L 113-1 du Code des assurances
  • Le syndicat des copropriétaires doit assurer le clos et le couvert de l'immeuble. Il peut être condamné à  réparer le préjudice de jouissance subi par un copropriétaire.

Vidéo surveillance et absence de consentement des copropriétaires


Ayant constaté l'existence d'un système de vidéo surveillance installé par des copropriétaires sur leur lot, mais filmant une fraction des parties communes, sans l'autorisation de l'assemblée générale, une cour d'appel, statuant en référé, a pu en déduire que cette installation, qui compromettait le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur les parties communes, constituait un trouble manifestement illicite justifiant sa dépose.

Voir : Cass. civ. 3ème 11 mai 2011 (pourvoi n°10-16967)

Restitution des parties communes par un copropriétaire


L'action d'un copropriétaire en restitution des parties communes qu'un copropriétaire s'est indûment appropriées n'est pas subordonnée à la justification d'un vote de l'assemblée générale préalable.

Voir : Cass. civ. 3ème, 6 sept 2011 pourvoi n°10-20258

Un droit de jouissance sur des parties communes peut s'acquérir par possession prolongée


Un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion ( possession prolongée d'un bien dont on n'est pas propriétaire).

Pour acquérir la propriété d'un immeuble par possession prolongée, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. 

Voir : C cass. 3ème civ. 24 oct. 2007 (pourvoi n°06-19260)


Subdivision de lots


Chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que cette subdivision n'est pas contraire à la destination de l'immeuble.

Cependant le règlement de copropriété peut comporter des interdiction ou restriction.


Voir C. cass. 1ère ch. civ. 25 février 2010 (pourvoi n°09-12171)