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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association des Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

04 93 20 59 54
06 60 94 83 61
Fax: 04 93 73 67 34

Du lundi au vendredi
De 9 heures à 20 heures

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Loyer impayé

Quel recours pour le bailleur ?
 
  • L’obligation de s’acquitter du paiement de son loyer et des charges est une obligation contractuelle résultant du bail.
Avant d’agir en justice afin de résilier le bail et d’expulser le locataire, le bailleur peut mettre en demeure ce dernier de payer sa dette en intentant une action en paiement :

Cette procédure est régie par les dispositions des articles 1405 à 1424 du code de procédure civile et la demande en injonction de payer  doit être portée devant le tribunal d’instance du lieu de domiciliation du débiteur.
 
  • Les loyers échus et exigibles produisent intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer.
  • L'aide personnalisée au logement (A.P.L.) versée directement au propriétaire par la Caisse d'allocations familiales (CAF) est suspendue lorsque le locataire ne paye plus son loyer.
  • Par ailleurs, les bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les charges d’ordures ménagères et d’eau supportées pour le compte du locataire et non remboursées par celui-ci au 31 décembre de l’année de son départ.
Voir :   article 31 du Code général des impôts

Loyers impayés et frais de relance


Est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire des frais de relance.

Les dispositions de l'article 4 de la loi du 13 juillet 2006  s'appliquent immédiatement aux baux en cours et les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Voir : Cass. 3ème civ. 13 juillet 2011 (pourvoi n°10-22959)

Voir : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 4

Lieu du paiement du loyer


Le bailleur doit se déplacer au domicile du locataire pour percevoir le loyer : le loyer est en principe quérable et non portable.

Mais l'absence de réclamation préalable de la créance de loyers au domicile du locataire ne peut être invoquée par ce dernier pour se soustraire à son obligation essentielle de payer le loyer.

Garantie du risque locatif et cautionnement du bail


L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par l'article 25 de la loi du 25 mars 2009
de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion, réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation : il interdit tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire d'un logement non meublé, lorsque le bailleur est une personne physique.


Lorsque le bailleur est une personne morale,
à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la demande de cautionnement est également interdite, même sans cumul avec une assurance, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ou lorsque le cautionnement est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État (décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009).


Toutefois
, un bailleur est autorisé à solliciter une caution lorsque le candidat à la location est un étudiant ou un apprenti (art. 39 de la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie).


Par ailleurs, afin de faciliter l'accès au logement des ménages, et notamment des ménages les plus modestes, un dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) a été créé en 2006 en partenariat étroit avec les partenaires sociaux gestionnaires du 1 % logement devenu depuis « action logement » : les sociétés d'assurances liées au nouveau dispositif GRL couvrent les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 %.

En savoir plus sur le site du Sénat : Nouvelles dispositions relatives au cautionnement d'un bail d'habitation

Voir aussi : ANIL : les mesures adoptées par la loi du 25 mars 2009


Assurance contre le risque locatif et cautionnement


Un propriétaire ne peut exiger un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, sauf si le bail d'habitation est signé avec un étudiant ou un apprenti.

En cas de cumul, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul au profit de l'assurance qui produit ses effets sans porter atteinte au contrat de bail en cours.

Le recours à un tiers caution reste possible à défaut de souscription d'une assurance.

Voir : article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Voir encore : réponse du secrétaire d'Etat au logement sur l'interdiction du cumul entre une assurance du risque locatif et un cautionnement

Voir aussi : loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion