Copropriété en difficulté et impayés


  • Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc ou administrateur provisoire.
  • En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé, par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat, d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
  • Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé, par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat, de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs et ce par l'envoi d'une copie de la requête ou de l'assignation.

Voir : article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965  et article 61-5 du Décret du 17 mars 1967

La demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.  Voir : article 61-3 du Décret du 17 mars 1967

Copropriété et administrateur provisoire


  • Dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'article 49 du décret du 17 mars 1967, précisant que le président statue en matière de référé, ne prévoit pas un mode de saisine du président du tribunal de grande instance lui donnant compétence au fond.

Voir : Cass. civ. 3ème 6 juillet 2011 (pourvoi n°10-14780)

  • L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967.

  • Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Contrats conclus par le syndicat des copropriétaires et résiliation


  • Le syndicat des copropriétaires peut résilier un contrat de prestations de services conclu avec un professionnel dans les conditions suivantes :
- gratuitement,

- à tout moment à compter de la date de reconduction,

- quand le professionnel prestataire ne l'a pas informé de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite.
  • Le professionnel doit avertir le syndicat de la possibilité de ne pas reconduire le contrat au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction.
Voir  :  article L 136-1 du Code de la consommation

En effet, les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des non-professionnels bénéficiant des dispositions protectrices des consommateurs. Voir : Cass. 1ère civ. 23 juin 2011 (pourvoi n°10-30645)

Rémunération du gardien d'immeuble et récupération des charges


  • Le bailleur peut récupérer les dépenses correspondant à la rémunération des gardiens à hauteur de 75 % lorsque le gardien assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.
  • Cette récupération est également possible lorsqu'un tiers intervient en raison d'une impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Obligations du syndicat à l'égard du bailleur et au profit du locataire


  • Le syndicat des copropriétaires n'a de rapport qu'avec les copropriétaires et le locataire n'a de rapports qu'avec son bailleur.
  • Lorsqu'une location est consentie dans un immeuble en copropriété, le bailleur et le locataire doivent tous deux respecter le droit de la copropriété.
  • En cas de défaillance dans les parties communes d'un immeuble en copropriété, c'est au bailleur que le locataire doit s'adresser mais c'est le syndicat qui doit effectuer l'entretien des parties communes. C'est donc le syndicat des copropriétaires qu'il faudra assigner en justice.
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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 -  06801
Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association  des       Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Tél.   04 93 20 59 54
Mob. 06 60 94 83 61
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