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Maître Marianne PIGET
"Les Jonquilles"
58 boulevard Maréchal Juin
B.P. 3 - 06801 Cagnes sur Mer Cedex

Membre  de  l'Association des Avocats du Barreau de Grasse
praticiens en Droit de la famille

Membre de l'Association Nationale des Avocats exerçant un Mandat Judiciaire (A.N.A.M.J.)

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Fax: 04 93 73 67 34

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Travaux immobiliers et responsabilité du constructeur


Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit (sans qu'il soit nécessaire de démontrer sa faute), envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol :

- qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou

- qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère (force majeure).

Voir : article 1792 du Code civil   et  article L 242-1 du Code des assurances sur l'assurance de dommages obligatoire

Démolition des constructions empiétant sur un fonds voisin


Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le propriétaire d'un terrain sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est  donc fondé à en obtenir la démolition.

L'expropriation pour cause d'utilité privée est en effet prohibée.

Dans ce même registre, la servitude trouve ses limites lorsqu'elle réalise un empiétement sur la propriété d'autrui.

En effet, " une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui."

Voir :  C. cass. 3ème ch. civ. 10 nov. 2009 (pourvoi n°08-17526)

Voir aussi : article 545 du Code civil

Démolition sous astreinte en cas de construction ou de travaux irréguliers

 
  • L'obligation de démolition, sous astreinte, en cas de construction irrégulière, est destinée à faire cesser une situation illicite. Elle pèse sur la personne, bénéficiaire des travaux ou de l'utilisation irrégulière à la date des faits, qui a été condamnée par le juge pénal.
 
  • Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir sa décision d'une astreinte de 7,5 à 75 euros par jour de retard.
Au cas où le délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où l'ordre a été complètement exécuté.

Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l'astreinte.

Voir : article L 480-7 du Code de l'urbanisme
 
  • Si la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée à l'expiration du délai fixé par le jugement, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol.
Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder à ces travaux qu'après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants.
 

Autorisation ou déclaration préalable de travaux de construction

 
  • L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est :
a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que, lorsque le conseil municipal l'a décidé, dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale ; lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, ce transfert est définitif ;

b) Le préfet ou le maire au nom de l'Etat dans les autres communes.

 
  • Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir ainsi que les déclarations préalables sur lesquelles il n'a pas été statué à la date du transfert de compétence restent soumises aux règles d'instruction et de compétence applicables à la date de leur dépôt.
Voir  : article L422-1 du Code de l'urbanisme

Construction illégale et prescription administrative


  • Postérieurement à la construction de sa maison, un propriétaire a transformé ce bâtiment, sans permis de construire l'y autorisant, pour y ajouter en surélévation la terrasse que dessert l'escalier faisant l'objet du permis litigieux.
Le maire ne peut légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation.

En effet, les juges considérent que, même si les documents, et notamment le plan fourni à l'appui de la demande de permis, font apparaître l'existence de cette terrasse, il appartient au propriétaire de présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif.

Voir : Conseil d'Etat statuant au contentieux, 9 juillet 1986,  Jurisprudence "Thalamy"
  • Dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment.
TOUTEFOIS, dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, elle a la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

Maître d'ouvrage et sous-traitant


Seul le sous-traitant qui a été accepté et dont les conditions de paiement ont été agréées par le maître de l'ouvrage est recevable à exercer l'action directe à l'encontre du maître de l'ouvrage lorsqu'il n'a pas été payé par l'entrepreneur principal.

Voir : Cass. civ. 3ème, 24 mai 2011 (pourvoi n°10-17252)

Voir : loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance