Dépenses faites par un indivisaire dans l'intérêt de l'indivision

Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.

Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Voir : C. cass. 1ère ch. civ. 20 janv. 2010 (pourvoi n°08-19739) : bien immobiler acquis pour moitié par deux concubins et emprunt remboursé par un seul concubin pendant la vie commune.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et déteriorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Voir : article 815-13 du Code civil

Activité personnelle d'un indivisaire et plus-value de l'immeuble

L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

La plus-value de l'immeuble accroît à l'indivision. L'indivisaire peut seulement prétendre à la rémunération de son activité.

En effet, l'activité personnelle déployée par un indivisaire qui a contribué à améliorer un bien indivis ne peut être assimilée à une dépense d'amélioration dont le remboursement donnerait lieu à application de l'article 815-13 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 juin 2006.

Voir : article 812 du Code civil

Voir : C.cass.1ère ch. civ. 23 juin 2010 (pourvoi n°09-13688)

Actes pouvant être accomplis par un indivisaire seul

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Par exemple, lorsque les biens indivis sont grevés d'un usufruit, tout indivisaire peut agir à l'encontre de l'usufruitier pour réclamer à celui-ci l'exécution des réparations d'entretien qui lui incombent.

Ou encore : un indivisaire peut revendiquer seul une servitude de passage au profit de l'indivision ou faire constater l'aggravation de la servitude grevant le fonds indivis.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.

A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Le remboursement des dépenses nécessaires, réalisées par un indivisaire, n'a pas à être reporté au "temps du partage ".

Voir Cass. civ. 1ère ch. civ. 11 juin 1996

Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Voir : Article 815-2 du Code civil

Actes ne pouvant être accomplis par un indivisaire seul

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

Par exemple, l'action en bornage entre dans la catégorie des actes d'administration et de disposition qui requièrent le consentement de tous les indivisaires. Voir C. cass. 3ème ch. civ. 9 juil. 2003

Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

Congédier le locataire, conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition qui n'a pas pour objet de payer les dettes ou les charges de l'indivision.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Voir : Article 815-3 du Code civil

Actes d'un indivisaire soumis à l'autorisation du juge

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Un juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Voir : Article 815-5 du Code civil

Obligations de l'indivisaire

Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l'indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires.

Voir : Article 815-8 du Code civil

Usage par un indivisaire de la chose indivise et charges de copropriété

Les charges de copropriété relatives à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires de l'immeuble indivis et concernant notamment l'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif, incombent à l'occupant et seules les autres charges de copropriété, "non récupérables" sur l'occupant, doivent figurer au passif du compte de l'indivision.

Voir : C cass. 1ère ch. civ. 12 déc. 2007 (pourvoi n°06-11877)

Voir aussi : article 815-10 du Code civil